房龄90年、单价30万!上海学区房也疯狂中介称“你来晚了”

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺 孙志成    

在上海徐汇区,一套房龄达90年、没有独立厨卫、面积仅11平方米的“迷你”老旧房子,在名校学区的加持下,如今价格竟然卖到了近24万元/平方米。

虽然这套“迷你”豪宅建造于1930年,没有独立厨卫,面积也仅11平方米,但这样的“使用权房”在著名小学学区的加持下,如今已经是实打实的“抢手货”。几年前,这一带的房价还在20万~25万元/平方米徘徊,今年已经飙升到25~30万元/平方米。

这样的老房子也不是突然成为“香饽饽”的。尽管上海已经努力多年办好“家门口的好学校”,但声名在外的“徐汇区四大公办”在家长们心目中仍如雷贯耳。为了能进入建襄小学、高安路一小、向阳小学和汇师小学中的任何一所,家长们使出浑身解数争抢为数不多的老牌学区房。

从梳理情况来看,目前在司法拍卖平台上被拍卖的保险股权,大多占比较低,比如民生人寿、信泰人寿、诚泰财险、天安人寿被拍卖的股权比例均在2%以下,小股东话语权微乎其微。

成功竞拍是少数,流拍是多数,这类现象背后也存在多方面因素。

0人报名,民生人寿股权9折仍难出售

买一套小房子挂户口,是家长们缓解孩子就读名校焦虑的无奈之举,而此举也让对口学校的入学排序规则逐年收紧。有家长戏称,这就是“互相伤害”。

记者|包晶晶 编辑|魏文艺 孙志成 杜恒峰

百年历史的老旧“蜗居”

国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生曾对蓝鲸保险分析称,不少社会资本想参与到保险业,包括财务投资和战略投资两种目的,财务投资更看重标的公司的经营状况,战略投资更多考虑所占股比,“若股比太低,没有太大意义”,而竞拍价格取决于公司经营状况以及对未来发展的判断,“这种预期直接影响投资者出价”。

也有例外,吉祥人寿保险股份有限公司(以下简称“吉祥人寿”)在近两年的一众股权流拍案例中,成为“独苗”。2019年9月,湖南嘉宇实业有限公司持有的吉祥人寿4000万股股权被拍卖,起拍价4040.8万,天津艺龙互联投资管理有限公司应价成功竞拍。

“主要还是因为股权占比较小,另外,当前小型民营保险公司难以吸引资本,大家都知道小公司不好做,对未来发展心存疑虑”,保险业内人士王立刚对蓝鲸保险分析道。

随着2020年“幼升小”“小升初”录取工作结束,上海的民办小学、初中生源“掐尖”时代已告结束,民办学校将不再具备挑选生源的权利,大批“牛娃”开始向公办学校回流。随之而来的,是“学区房”的又一轮狂欢,学区房价格也再度成为市场上与居住价值最不相符的产品。

为了让孩子进入优质公办小学就读,要根据不同小学规定的年限前完成买房和户口迁移,更热门的小学甚至只有“报出生”——即出生时户口落在这套房屋内,才能确保孩子进入对口小学。但这种操作也让部分学区房价格飙涨。记者了解到,对口建襄小学的“迷你”学区房,单价已经飙至25元~30万元/平方米,远远超过上海市中心各大豪宅项目的价格。

2020年4月,信泰人寿股权竞拍价降至4145.4万,5月,拍卖价进一步缩水为2901.78万,与首次竞拍价相比,三折出售,每股单价从最初的2.25元/股降至0.62元/股,尽管有超过3000次围观,但仍旧无人问津,连连流拍。

如上述中介挂出的10平方米“迷你”学区房,总价达到约305万元,不过却绝对无法满足一家三口(包括一个学龄儿童)的居住需求。于是,“装修一下出租”是购买此类学区房的标准操作。

蓝鲸保险了解到,民生人寿股权被拍卖,缘于小股东华乐实业经营不佳的现状,公开信息显示,该公司因债务问题被法院列为失信被执行人,公司法人被下发限制消费令。截至2020年1季度末,华乐实业持有民生人寿3442万股,占比0.57%,已全部被冻结,关联公司山东华乐投资控股持有1850万股,占比0.31%,同样被冻结,两家公司合计持股0.88%。

镁编在太原路附近一家房屋中介店的房源信息板上看到,一套位于太原路的房源,面积仅10平方米,总价达305万元,折合单价30.5万元。

究其原因,业内人士分析称,股权拍卖成功与否受多方面影响,譬如被拍卖的保险公司股权占比小,难以对公司经营层面产生话语权,性价比不足。此外,当前资本对入局保险公司持有更谨慎的态度,并非牌照至上,公司经营状况以及对未来发展的判断,直接影响价格和出手时机。冷静下来的保险股权交易市场,也能沉淀更合适的股东。

“迷你”学区房单价30万

不再牌照至上,资本入局更冷静

自然,也离不开监管机构的引导,随着行业整体回归保障,愈加严格对保险机构股东资格和资金来源审核,求精求质,优质股东不仅需要具备资金实力,更要有对保险行业经营规律的深刻认知和等待的耐心。正如业内人士所评价,尽管股权变更时间线被拉长,但对行业来说是好事,能够让真正想做保险业务的资本进来。

崔建军告诉镁编,由于划片体量小、学区稳固,太原路片区每次有二手房挂牌都会迅速成交。

“姐,你来晚了,这套房已经卖掉了。”当镁编打听一套太原路199弄、对口建襄小学的学区房时,中介崔建军遗憾地表示,“类似的房子也有,但是单价要30万了,差不多价格的您你得等等看,最近没有。”

“涉及债务纠纷时,法院一般先看被执行人是否有可供执行的现金,或者容易变现的类现金等价物,如果都没有,那么只能处置质押物,也就是所质押的股权”,北京格丰律师事务所合伙人郭玉涛律师对蓝鲸保险分析称。

追溯来看,2018年11月,信泰人寿4700万股股份首次挂牌竞拍,彼时拍卖底价为第三方机构给出的1.0575亿元的评估价,对应股价约为2.25元/股。初次竞拍并未找到合适买家,竞拍“流产”。2019年1月、7月、8月,该部分股权继续进行拍卖,价格持续下行,分别为8460万、7402.5万、5922万。

值得一提的是,为保留历史风貌,2010年后,太原路已经成为上海市“永不拓宽”的64条道路中的一条。而这套迷你“豪宅”所在的太原路199弄,本身也是上海市优秀建筑。如今这一带居住的“72家房客”中,既有出生于此的老上海人,也有慕名而来体验老上海生活的外国人,还有因租金低廉租住于此的外来务工人员。

在走访中镁编发现,太原路、复兴西路一带,随处可见这类极具历史感的“新里洋房”,浪漫风景的背后,是逼仄条件下的“蜗居”。在这片新里洋房,厨房、卫生间仍然需要几家人合用,不少一楼居民淘米摘菜都在厨房门外进行,而近几年部分房屋经过自行改造,才实现了卫生间的半独立。

7月3日,山东华乐实业集团有限公司(以下简称“华乐实业”)持有的民生人寿保险股份有限公司1050万股股权,在司法拍卖平台上公开出售,评估价4468.8万元,首次拍卖作价4021.92万元,但无人报名参与竞拍,故而流拍。

但找到中意的学区房有多难?学校要好、交通要便利、总价要承受的住……在房价本来就居高不下的上海,学区房的价格更是令人望而却步,特别是在集中了优质公办教育资源的徐汇区、黄浦区,总上千万元的二手房比比皆是。于是,聪明的爸妈们摸索出了“小面积学区房挂户口+出租”的“最具性价比”操作。

7月12日,该部分股权迎来第二次竞拍,相较于首次定价,拍卖价格降至3619.728万元,九折出手。不过,此次拍卖依旧未吸引到投资者,不足千人围观,0人报名,再次流拍。

太原路原名拉斯脱路,全长0.99公里,北起汾阳路,南至肇嘉浜路,1918年开工建设,有着百年历史,沿路布满了老上海著名的高级住宅。一路走来镁编看到,太原路与汾阳路160号“太原别墅”,原是马歇尔公馆;太原路200号为汤恩伯故居,50弄1-2号、56弄1-4号、64弄1-4号的并立式花园住宅均是上海市优秀历史建筑。

5月27日,三门金石园林有限公司(以下简称“金石园林”)所持有的信泰人寿保险股份有限公司(以下简称“信泰人寿”)4700万股股权(占比0.94%)迎来第六次拍卖。

此外,连云港(3.720, -0.02, -0.53%)同华文化发展有限公司持有的信泰人寿1500万股股权在2019年5月、6月进行了两次拍卖,同样未能脱手。

一般而言,进行司法拍卖的保险股权,多受股东方面影响,譬如股东债务纠纷或股东破产清算,而拍卖成功与否,取决于拍卖标的本身资质,以及资本的考量。

“姐,你改造一下,装个卫生间,租出去2800到3000块没问题,再大一点能租到3500块。”崔建军指了指自己头顶的二楼对记者说,“她们就是自己不住,改装了出租的,不愁没人租。”

一再降价,保险公司股权却连连流拍

类似的,还有诚泰财产保险股份有限公司(以下简称“诚泰财险”)、珠峰财产保险股份有限公司(以下简称“珠峰财险”)、天安财产保险股份有限公司(以下简称“天安财险”)的股权,在司法拍卖平台上流拍。

虽然这套“迷你”学区房已经成交,但崔建军告诉镁编,他手里还有类似的房源,不过单价要30万元。

2020年3月,云南宇恒投资开发有限公司持有的诚泰财险1.68%股权迎来第二次拍卖,标的股权作价1.65亿,起拍价1.32亿,两次流拍;2019年11月、12月,北大高科技产业投资有限公司持有的天安财险1.69亿股股权(持股比例0.9539%)两次竞拍,首次作价2.55亿,二次折价至2.04亿,均流拍;2019年10月,康得投资集团有限公司持有的珠峰财险9.9%股权以评估价8561.73万元作为起拍价开拍,首次拍卖流拍,不过从后续情况来看,该部分股权或将被泸州老窖(114.730, 1.93, 1.71%)集团旗下的四川璞信产融公司,通过以物抵债的形式取得。

“竞拍价格下行很大程度取决于保险公司经营状况,资本以及对其未来发展的判断”,针对二次及后续股权竞拍价格下降的情况,王立刚补充,“这种预期直接影响投资者心理价位”,同时,保险公司作为独立经营的法人机构,小额股权拍卖等情况,并不会影响到经营层面的发展。这也侧面反映出,资本对于入股保险公司持有更冷静、清醒的认知,并非牌照至上。

为寻找更多房源信息,镁编近日来到太原路199弄,欲一睹最迷你“豪宅”的真容。

一位小学在读的家长告诉镁编,上海摇号新政公布后一个月内,自己就迅速买好了初中学区房,这几年学位排序特别严格,越早入手越安心。

“保险公司拍卖屡屡受挫是多方面的,难以从单一角度判断。首先是拍卖价格,竞拍人是否愿意投资相应资金参股保险公司;其次是股比,假如持有占比过低,对保险公司经营层面难以产生影响,资本也不愿意参与;此外,标的公司目前经营状况以及未来发展趋势,也被纳入考虑范围”,郭玉涛补充道。

事实上,近两年,保险公司股权在司法拍卖平台上流拍的情况并不少见。

据悉,2015年5月,华乐实业将其所持有的部分民生人寿股权质押给乐陵市鑫顺房屋建设开发有限公司(以下简称“鑫顺建设”)。由此,华乐实业、鑫顺建设之间或存在债务关系,以股权质押作为担保,在债务人无法偿还债务时,质权人鑫顺建设可从处置、变卖质押财产中优先受偿。